农户宅基地的退出意愿受到农民显性权属意识、隐性权属意识和资源禀赋等因素的影响。从理论上分析：

首先，宅基地的退出意愿受到农户显性权属意识和隐性权属意识的影响。显性权属意识是农户对宅基地权利的一般性认知，即法律意义上的权属意识。显性权属意识来源于法律、学习和社会环境等带给农户的直接认知。通过确权颁证、法律宣传和个体的知识和经验等，农民会形成自己的显性权属意识。有研究发现农村宅基地的显性权属意识的形成与农户的个体情况有关，如农户中的党员、村干部对法律规定了解越多，越倾向于认为宅基地属于农民集体所有( 陈明等，2014) 。隐性权属意识是农户对宅基地权利的真实认知，即实际意义上的权属意识。隐性权属意识来源于宅基地的禀赋效应。由于宅基地对农户的生存是至关重要的，一旦拥有了宅基地使用权和住房所有权以后，农户对宅基地的价值评价要比未拥有之前大大增加，且厌恶损失。相较于农用地而言，在隐性权属意识中，农民对宅基地更倾向于认为其是私有的。导致这种认识的原因，一是与长期以来我国农村实行的“地随房走”的宅基地政策有关。宅基地的使用权和房屋的所有权归农民所有这种组合式的产权制度安排使得农民对宅基地的认识更偏向于私有。二是与宅基地作为农民安生立命的基础性土地和住房保障有关。宅基地作为一种生存保障性制度安排，农民非常重视宅基地上的权利，常常将宅基地和房屋一同视为私有。在显性权属意识中，农户一般倾向于认为宅地基是农民集体所有，其显性的宅基地退出意愿也相对高一些。但是农民的隐性权属意识则更倾向于宅基地的私有。这种偏向于私有的权属意识，有可能阻碍宅基地退出。因为宅基地的禀赋效应和农户对宅基地的依赖性使得农户不愿意退出宅基地，除非其能够在城市安居乐业。造成农民显性权属意识和隐性权属意识的不一致，实际上是由农户的法律意义上的宅基地产权与实际意义上的宅基地产权差别所导致的。按照巴泽尔的解释，由于各种原因，法律意义上的产权和实际意义上的产权可能并不一致( 巴泽尔，1997) 。对于农户的宅基地而言，法律意义上的宅基地产权与实际意义上的宅基地产权不一致，这本质上源于农村土地产权的法律界定模糊化与实践操作中国家、农民集体和农户的不同利益取向和不同主体之间的行为博弈。

其次，宅基地的退出意愿受到资源禀赋等的影响。这里的资源禀赋，本文分为地区经济发展、村庄发展情况和家庭个人特征三个层面。第一，经济发展作为一种相对宏观的资源禀赋条件，当地城市经济发展状况越好，城乡收入差距越大，农民可能越愿意进城务工，成为城里人，也愿意退出农村的宅基地。同时，如果城乡融合发展比较好，农民也可能保留宅基地，作为一种可能的财产权进行持有。这样，农户的宅基地退出意愿，可能与当地的经济发展，比如当地村子的经济状况呈现一个“正 U 型”的关系。第二，村庄情况，作为一个相对中观的变量，也可能会影响农民宅基地的退出意愿。一些旅游村、资源村、城中村或产业村，其农村集体经济发展水平很好，保留宅基地的资格权，可以获得一定的集体经济分红收益，农村居民可能不愿意退出宅基地。反之，那些落后和偏远的农村，农民进城务工后对宅基地的依赖性越来越小，其退出的意愿可能会增加。

第三，家庭和个人层面的资源禀赋，也会影响农民退出宅基地的意愿。在家庭收入中，工资性收入占比比较高，农业经营性收入占比比较低，说明该农户对农地和宅基地的依赖性在减弱。如果家庭已经在进城务工后购买了养老保险等，那么他们对土地的依赖性会更加弱化，其退出的意愿也会增强。对于个人层面来说，学历、年龄等禀赋也会影响宅基地退出意愿。尤其是学历较高的中青年一代更愿意居住在城里，其宅基地退出的意愿相对较强。鉴于以上分析，本文认为权属意识、资源禀赋等因素会影响农民宅基地的退出意愿。接下来将以调研和问卷采集的数据对此进行实证检验和分析。

研究发现: 显性权属意识对农户宅基地退出意愿的影响不显著，隐性权属意识对农户宅基地退出意愿的影响比较显著，并且宅基地私有权属意识越强，农户越不愿意退出宅基地。而农户的资源禀赋，如所在市区的 GDP、小区的经济状况、绿化状况、家庭人口特征也会对宅基地退出意愿造成影响。从研究结论来看，要进一步落实宅基地“三权分置”政策，探索闲置宅基地有序、有偿退出的机制，需要做好几项工作: 一是要进一步落实确权颁证，逐步实现“还权赋能”，稳步推进宅基地“三权分置”，落实宅基地三权分置，探索放活宅基地和农民房屋使用权，为闲置宅基地的有序和有偿退出奠定产权制度基础。二是要推进城乡融合发展，通过发展解决农民市民化过程中的就业和住房问题，以及公共服务和权利均等化问题，进而增加农户退出宅基地的意愿，解决好农民退出宅基地的经济补偿和各项权利保障。三是要尊重农民对宅基地的退出意愿，不搞一刀切，不搞强迫和诱导，允许已经在城市安居乐业的农户有序退出宅基地。四是逐步构建城乡一体的社会保障和保险制度体系，让退出宅基地的农户一定要获得可以支持自己在城市继续生存和发展的社会保障和养老保险等，防止因为失去耕地和宅基地，缺少社会保障和保险而形成“三无人员”，聚集社会风险，影响社会的和谐稳定。）